Rättsligt

Bestämmelser om handel med fastigheter finns i 27 kap. Enligt 6 § anses andelar i fastighetsförvaltande företag som lagertillgångar om någon av företagets fastigheter skulle ha varit en lagertillgång i handel med fastigheter för det fall att fastigheten hade ägts direkt av den som innehar andelen. Detta gäller bl.a. om det finns en intressegemenskap mellan innehavaren och det fastighetsförvaltande företaget.

För att en aktie ska anses som en näringsbetingad andel krävs att vissa villkor är uppfyllda. De villkor som är av intresse i detta fall är att det ska vara fråga om en andel i ett aktiebolag som ägs av en juridisk person (ägarföretaget) som är ett svenskt aktiebolag (24 kap. 13 §) samt att andelen är en kapitaltillgång och inte är marknadsnoterad (24 kap. 14 §). Det är endast kravet att andelen är en kapitaltillgång som aktualiseras i ansökan. Det framgår inte annat än att övriga villkor kommer att uppfyllas.

Med kapitaltillgångar avses andra tillgångar i en näringsverksamhet än bl.a. lagertillgångar (25 kap. 3 § andra stycket). En lagertillgång definieras som en tillgång som är avsedd för omsättning eller förbrukning (17 kap. 3 §).

Skatterättsnämndens bedömning

Frågorna 1 och 2

Frågorna gäller om X ska anses bedriva handel med fastigheter.

Det finns inte någon legal definition av uttrycket handel med fastigheter. Ett förslag om att införa en sådan avvisades av lagstiftaren med hänvisning till att det måste finnas utrymme för att ta hänsyn till omfattningen av den skattskyldiges verksamhet (prop. 1980/81:68, del A, s. 151).

Av övervägandena framgår att för bolag som innehar ett mycket stort antal fastigheter, kan ett visst antal köp och försäljningar framstå som en naturlig omplacering av fastighetsbeståndet medan samma antal transaktioner måste bedömas som rörelse om den skattskyldiges innehav är begränsat till ett fåtal fastigheter. Det ansågs även av praktiska skäl uteslutet att införa schabloner såsom köpeskillingarnas storlek eller omsättningshastigheten.

X är ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag med verksamhet i Å kommun sedan 1996 då bolaget övertog och fortsatte den verksamhet som två stiftelser hade bedrivit. Fastighetsbeståndet är omfattande sett till både antalet fastigheter och beståndets marknadsvärde. Som ett led i kommunens bostadspolitik har innehaven genomgående varit långsiktiga. De försäljningar som skett har huvudsakligen haft karaktär av att vara naturliga inslag i den löpande förvaltningen för ett fastighetsförvaltande bolag av X storlek.

Ändrade ägardirektiv från kommunen [under] 2015 innebär att verksamheten ska minskas. X har därför under andra halvåret 2015 inlett en avyttring av en inte obetydlig del av fastighetsbeståndet som är avsedd att fullföljas under 2016. Med denna minskning av den egna fastighetsförvaltningen avseende hyresbostäder hoppas kommunen få till stånd en ökad bostadsproduktion.

Den oro avseende karaktären på sin verksamhet som X ger uttryck för synes främst vara hänförlig till det stora antal försäljningar som äger rum under en relativt kort period till följd av att verksamheten av bostadpolitiska skäl ska ge ökat utrymme för andra aktörer.

Annat har inte kommit fram än att den aktuella minskningen av det kommunala fastighetsbeståndet i princip kommer att vara genomförd i och med avyttringarna under 2016. Med den utgångspunkten finner Skatterättsnämnden vid en samlad bedömning av omständigheterna att bolaget inte bör anses bedriva handel med fastigheter.

Fråga 3 b

Enligt de förutsättningar som har lämnats bedriver X dotterbolag Y och Z inte någon annan verksamhet än att äga aktierna i Nyab 1–5 respektive 6–10 som ska förvärva sammanlagt 38 fastigheter från X. Under 2016 ska Y och Z avyttra samtliga dotterbolagsaktier.

Av praxis följer att Y:s och Z:s aktier kommer att ha karaktär av kapitaltillgångar (jfr HFD 2012 not. 34 och där angivna rättsfall). Aktierna är därför näringsbetingade andelar hos Y och Z.

I den mån frågorna inte besvarats avvisas de.

Fråga 3 a förfaller.

I avgörandet har deltagit Peder André, ordf., Birgitta Pettersson, Christina Eng, Marie Jönsson, Merja Lohela, Robert Påhlsson och Ulla Werkell.

Ärendet har föredragits av Margareta Palmstierna.

I den slutliga handläggningen har även Marcus Andersson deltagit.